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보증금 반환 보증 가입 기준 강화에 대한 우려
전국 빌라 10개 중 7개가 역전세 위험에 처한 이유는 여러 가지가 있습니다. 주요 원인 중 하나는 전세 보증금 반환 보증 가입 기준이 강화되었기 때문입니다.
보증금 반환 보증 가입 기준이 강화되면, 보증금을 반환할 수 있는 능력이 부족한 빌라들이 역전세 위험에 처하게 됩니다.
또한, 전세 가격이 하락하면서 역전세가 발생할 가능성이 높아졌습니다.
전세 가격이 하락하면, 기존 전세 계약을 맺은 세입자들이 새로운 전세 계약을 맺을 때 더 낮은 가격에 계약을 맺게 되어, 집주인들이 기존 전세보증금을 반환하는 데 어려움을 겪게 됩니다.
이 외에도, 전세보증금 반환 보증 가입이 어려워지면서, 보증금을 반환하지 못하는 경우가 증가하고 있습니다. 이는 집주인들이 새로운 세입자를 구하지 못하거나, 전세보증금을 반환할 자금이 부족한 경우에 발생합니다. 이러한 요인들이 복합적으로 작용하여 전국 빌라 10개 중 7개가 역전세 위험에 처하게 된 것입니다.
◆ 전세 보증보험 기준 강화 우려
다시 말해, 전세 보증보험 가입 기준이 강화되면, 전세금이 주택 가격의 대부분을 차지하는 매물, 즉 '무자본 갭투자'에 가까운 매물은 보증보험 가입이 어려워집니다.
최근 HUG(주택도시보증공사)가 더불어민주당 손명수 의원실에 '전세 보증 근본적 개선 대책'을 제출했는데, 현행 90%인 담보인정비율을 80%로 낮추는 안이 포함돼 있었습니다. 담보인정비율이 낮아지면, 보증보험에 가입할 수 있는 전세금 한도가 낮아진다는 것입니다.
◆ 빌라 중심으로 역전세 우려
요즘엔 전세를 구할 때 '보증보험에 가입할 수 있는 매물'을 찾는 게 필수 체크리스트가 됐습니다. 집주인입장에서는 세입자를 들이기 위해 보증보험 가입 요건에 맞추는 게 중요한 상황인데, 이런 상황에서 주택도시보증공사가 제시한 안이 현실화되면 지금보다 전세가를 낮춰야 합니다.
전세금이 이전 계약 때보다 낮아지는, 이른바 '역전세'가 발행하는 겁니다. 만약 전세가를 낮추지 않으면 보증보험 가입이 불가능하고, 결국 신규 세입자를 구하지 못해 집이 경매로 넘어갈 수 있습니다.
집주인이 현금이 충분하면 역전세가 발생해도 이전 세입자의 전세 계약금을 돌려주고 새로운 세입자와 계약할 수 있겠지만, 현실은 그러기 어려운 경우가 많은 게 문제입니다.
개선 대책이 시행되면 역전세로 인한 전세 보증사고 위험에 노출되는 빌라가 전국 10 가구 중 7 가구에 달할 거라는 분석이 나오며 우려를 사고 있습니다.
◆ 보증보험 든 빌라면 무조건 입주, 전세 사기 여파
▶ 헤럴드 경제 기사 인용을 들어보면,
지난 19일 오후 방문한 서울시 관악구 봉천동은 좁은 골목길(사진)에 빌라들이 촘촘히 들어선 모습이었다. 봉천역·서울대입구역과 낙성대역으로 이어지는 대로변에서 조금만 들어가면 이런 모습이 펼쳐진다.
'자취의 성지'로 불리는 관악구에는 젊은 청년 1인 가구가 많다. 봉천동 B 공인중개사무소 관계자는 "지방에서 올라온 젊은 사람들은 서울에 집을 구할 때 일단 관악구부터 알아본다"라며, "젊을 때 살 수 있는 싼 집들이 그만큼 모여있기 때문"이라고 설명했다.
2030세대의 혼자 사는 가구가 모여있다 보니, 전세 사기에도 그만큼 취약한 편이다. 국토교통부의 '기초지자체별 전세 사기 피해주택 소재지 현황'에 따르면, 서울 전세 사기 피해 건수 총 6,001 가구 가운데 관악구가 1,334 가구로 가장 피해사례가 많았다.
이곳에서는 최근 전세 사기 여파로 인한 부동산 시장 변화가 감지된다. 전세 기피 현상이 나타나면서 새 집을 구하는 사람들에게 보증보험 가입은 선택 아닌 필수가 됐고, 월세 가격 상승과 경매 물건도 급증하는 추세다.
현장에서는 세입자들이 전세 사기 여파로 보증보험이라는 안전장치를 절대적으로 필요로 하는 상황에서 보증보험 가입 조건이 공시지가 126%로 하향되며 반전세 형태는 늘고 월세도 올랐다는 전언이다.
아울러 보증보험 가입이 되는 월세 매물의 경우 보증금에 대한 손실 가능성이 낮고, 경매로 넘어가도 최우선 변제 금액 보장이 되기 때문에 안전하다는 인식으로 매물이 쌓이질 않는다고 한다.
◆ 전세 보증 문턱 높이면, 전국 빌라 69% '역전세' 위기
주택도시보증공사(HUG)가 전세보증금반환보증 가입 요건을 공시가격의 112%로 강화할 경우, 전국 빌라(다세대·연립) 10 가구 중 7 가구가 기존 조건으로 전세 보증 가입이 어려운 것으로 나타났습니다. 전국 곳곳에서 '역전세'가 발생해 빌라 시장에 큰 혼란을 줄 것이란 분석이 제기됩니다.
부동산 중개업체 집토스는 '112% 룰'을 적용하면 지난해 체결된 전국 빌라 전세 계약의 69%가 기존 전세보증금으로 전세 보증 가입이 불가능하다고 26일 밝혔습니다.
내년에 2년 만기가 도래하는 계약 대다수의 보증금 수준이 공시가격의 112%를 넘는다는 말이 됩니다. 현재는 공시가의 126%(공시가 140% × 전세가율 90%)까지 전세 보증 가입이 가능합니다. 주택도시보증공사는 112%(공시가 140% × 전세가율 80%)로 강화하는 방안을 검토 중인 것으로 알려졌습니다.
▶ 지역별 전세 보증 가입 불가 현황
지역별로 살펴보면, 인천의 가입 불가 비율이 81.6%로 가장 높았습니다. 경남(79.3%), 충남(78.2%)이 뒤를 이었습니다. 대구(50.4%)가 가장 낮았으며, 서울은 67.6%를 나타냈습니다.
서울 내 격차도 큰 것으로 드러났는데, 강서구(90%)와 도봉구(86.7%), 금천구(85.2%) 등 외곽 지역의 전세 보증 불가 비율이 80%를 웃돌았습니다. 반면 용산구(13.5%)와 성동구(32.4%), 강남구(48.1%) 등 고가 지역은 타격을 덜 받는다고 합니다.
▶ 보증이 안 되는 전월세 물건 기피 현상
'전세 사기' 사태를 겪으면서 세입자 대다수가 보증이 안 되는 전월세 물건을 기피하고 있습니다. 112% 룰이 적용돼 반환 보증되는 전세보증금 액수가 줄어들면 집주인이 그만큼 전셋값을 내려줄 수밖에 없다는 얘기입니다.
예컨대 공시가가 2억 원인 빌라 집주인(임대인)이 지금은 보증금 2억 5,200만 원을 받고 세입자를 들일 수 있는데, 앞으론 2억 2,400만 원만 받아야 한다는 그 이유가 있습니다.
집토스에 따르면, 112% 룰 적용 때 서울 임대인이 평균 3,529만 원을 내려줘야 하는 것으로 계산됐습니다. 경기도의 평균 보증금 하향 금액은 2,426만 원, 전국은 2,870만 원으로 집계됐습니다.
◆ 주택도시보증공사(HUG) 입장의 딜레마
주택도시보증공사는 보증보험에 가입한 세입자가 집주인으로부터 보증금을 돌려받지 못할 경우, 그 보증금만큼의 돈을 세입자에게 대신 돌려주는데, 그 금액이 올해 5조 원에 달할 수 있다는 분석이 나옵니다.
HUG의 재정 부담이 이렇게 커지면, 주요 사업인 보증 여력이 고갈될 수밖에 없습니다. 이런 예산 고갈 문제를 해결하기 위해 전세 보증보험 가입 문턱을 높이려는 중이지만, 그럴수록 역전세에서 전세 보증 사고로 이어지는 흐름을 가속화시킨다는 점이 참 딜레마라고 합니다.
◆ 글을 마치면서
전세 보증보험 가입 기준이 강화되면 전세는 줄고, 대신 반전세와 월세가 늘어날 거라는 지적이 나옵니다. 월 주거비 부담이 커지지만, 세입자에게는 선택권이 없다는 게 안타까운 현실입니다.
이런 소식을 들을 때마다 우리 서민들의 아픔을 외면하는 정치권분들이 한없이 원망스럽습니다. 허구한 날 정쟁에만 집착하여 이쪽이든 저쪽이든 서로의 발목 잡기 경쟁에 몰두하고, 오직 권력 잡기에만 세월만 보내고 국민들 혈세만 낭비하는 그분들이 저물어가는 이 한해에 마냥 아쉽기만 합니다.
도움 자료 : 어피티, 헤럴드 경제, 한국경제
언젠가는 밝은 날이 올것이라 확신하면서, 오늘도 우리의 청춘들에게, 그리고 주택 등으로 힘드신 분들께 그림으로나마 응원하고 싶습니다.
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