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기준금리는 그대로인데, 주담대 대출금리는 낮아지는 중?
현재 주택담보대출, 증가세인데, 지난 5월 말 기준, 5대 시중은행의 주택담보대출(주담대) 잔액은 546조 원에 달했습니다. 총 546조 원을 빌려줬다는 뜻으로, 3월에 비해 9조 6천억 원 늘어난 금액입니다.
우리나라 기준금리는 그대로지만, 은행권 주담대 대출금리가 낮아지면서 새로 대출받는 분들이 늘었다고 합니다.
◆ 주담대 금리 내리자 두 달 만에 10조 몰려
주택담보대출이 두 달 사이 10조 원 가까이 증가했으며, 부동산 거래량이 늘어난 데다 금리도 2년 만에 3%대로 진입했습니다.
지난 6월 8일 금융권에 따르면, 지난달 말 KB국민·신한·하나·우리·NH농협은행 등 5대 은행의 주택담보대출 잔액은 546조 3,060억 원으로 전달 대비 5조 3,157억 원 증가했습니다. 2개월 연속 증가로 지난 3월 대비해선 9조 6,590억 원 늘었습니다.
1. 주담대 금리
주담대 금리가 2년 만에 3%대로 하락하며 원리금 부담이 줄어든 영향입니다. 한국은행에 따르면, 지난 4월 은행권의 주담대 평균 금리(신규취급액 기준)는 3.93%로 2022년 5월(3.90%) 이후 가장 낮았습니다. 지난해 10월 4.56%까지 올랐던 주담대 금리는 6개월 만에 0.63% 포인트 하락했습니다.
2. 고정형(혼합형) 금리와 대환대출 주담대 금리
고정형(혼합형) 금리와 대환대출 주담대 금리는 더 낮습니다. 지난 4월 고정형 주담대 평균 금리는 3.91%로 변동형(3.95%) 보다 낮고, 5대 은행의 대환대출용 금리는 전날 기준 3.67~3.83%에 형성돼 있습니다.
늘어난 주택 거래량도 주담대 증가에 영향을 미쳤습니다. 국토교통부에 따르면, 지난 4월 전국 주택 거래량은 5만 8,215건으로 전월보다 10.2% 증가했으며, 지난해 4월과 비교하면 22.4% 늘었습니다.
은행 한 관계자는 "금리가 내려가면서 주택 거래량이 늘어난 게 주원인"이라면서, "금리 인하 기대감이 커지며 금융채가 하락하고 있어 당분간 금리 인하 분위기가 이어질 것"이라고 말했습니다.
◆ 은행 간 주담대 경쟁 치열, 은행권 주담대 금리가 낮아진 두 가지 이유
1. 대환대출 고객 끌어오기
올해 1월 출시된 '비대면 주담대 갈아타기' 서비스를 통해, 이미 대출을 받은 분들도 더 낮은 금리의 대출이 있다면 도중에 갈아탈 수 있게 됐습니다.(대환대출). 은행 입장에서는 더 낮은 금리를 내세워서 경쟁력을 갖춰야 하는 상황이 된 것입니다.
2. 고정금리형 주담대 비중 늘리기
지난 4월, 금융당국이 "주담대 잔액 중 고정금리형 대출 비중을, 현재 18%에서 30%로 올리라"라고 주문했습니다. 이 목표를 실현하기 위해, 은행들은 금리를 더 낮춰서라도 고정금리형 주담대를 많이 팔아야 하는 상황이 된 것입니다.
◆ 고민되는 주담대, 현재는 변동금리보다 고정형이 합리적
주택담보대출을 받으려는 금융 소비자의 고심이 커지고 있습니다. 한국은행의 기준금리 인하 시기가 늦춰질 것이란 전망이 제기되는 가운데, 금리 하락기에 이자 부담을 줄일 수 있는 변동금리형 주담대 금리가 최근 일부 은행에서 오르고 있기 때문입니다.
반대로 고정금리형 주담대 금리는, 시간이 갈수록 하락해 최저금리가 기준금리보다 낮게 책정됐습니다. 전문가들은 고정금리형 주담대 금리가 이미 충분히 낮은 수준인 만큼, 변동금리형보다 고정금리형을 택하는 것이 합리적이란 진단을 내놨습니다.
1. 고정형 주담대 금리, 일제히 하락 추세
지난 6월 4일 금융권에 따르면 국민 신한 하나 우리 등 4대 시중은행의 고정금리형 주담대 금리는 지난 4개월 동안 약 0.1~0.2% 포인트씩 하락했습니다.
하나은행의 고정금리형 주담대 최저금리는 올 1월 말 연 3.7%에서, 지난달 30일 연 3.46%로 0.23% 포인트 낮아지며 가장 큰 폭으로 떨어졌습니다.
국민은행은 같은 기간 고정금리형 주담대 최저금리를 연 3.45%에서 3.25%로 0.2% 포인트 인하했고, 신한은행(연 3.3%→3.22%)과 우리은행(연 3.65%→3.59%)도 최저금리를 내렸습니다.
2. 변동금리 주담대 금리, 상승 추세
반면 변동금리 주담대 금리는 일부 시중은행에서 상승하는 모습이 나타났습니다. 신한은행은 금리가 6개월마다 변하는 변동금리형 주담대의 최저금리를, 지난 1월 말 연 4.0%에서 지난달 말 연 4.27%로 0.27% 포인트 인상했습니다.
하나은행도 같은 기간 변동금리형 주담대 최저금리를 연 4.9%에서 연 5.14%로 0.24% 포인트 올렸습니다. 우리은행(연 4.75%→4.73%)은 보합 수준을 보였고, 국민은행(연 4.07%→연 3.8%)은 비교적 큰 폭으로 최저금리를 낮췄습니다.
3. 스트레스 DSR 도입돼 대출한도 축소
변동금리 주담대 금리가 일부 오르는 가운데 고정금리형 주담대 금리가 기준금리보다 낮게 책정되면서, 대출을 받으려는 실수요자의 고민은 커지고 있습니다.
기준금리가 큰 폭으로 빠르게 떨어진다면, 당장은 변동금리형 주담대가 이자 부담이 크더라도 장기적으로 유리할 수 있습니다. 반대로 긴축적 통화정책이 장기간 이어진다면, 변동금리형 주담대보다 금리가 낮은 고정금리형을 선택하는 게 낫습니다.
올해 적용된 '스트레스 총부채원리금상환비율(DSR)' 규제도 대출받을 때 반드시 따져봐야 하는 요소입니다. 미래의 금리 변동 위험을 개인의 대출 한도에 반영하는 스트레스 DSR 제도로 인해, 변동금리형을 택할 때 받을 수 있는 최대 대출 한도가 고정금리형을 택할 때보다 작아졌기 때문입니다.
◆ '주기형 주담대'를 밀고 있어요.
1. 금리 유형별 주담대 비중
기존에 은행에서 밀고 있던 주담대 대출은 '혼합형'이었습니다. 처음 대출을 받고 5년간 고정금리를 적용받다가, 이후에는 기준금리에 따라 변동금리를 적용받는 상품이었습니다. 최근에는 분위기가 달라져, 5년마다 금리가 재산정되는 '주기형' 주담대를 밀고 있습니다.
2. 출시되는 '주기형' 주담대, 금리 및 한도
은행들이 금리가 5년마다 주기적으로 바뀌는 '주기형' 주담대를 속속 출시하고 있습니다. 이전까지는 금리가 5년 동안 유지된 이후, 변동금리형으로 전환되는 '혼합형' 주담대가 은행들의 주력 상품이었지만, 최근엔 주기형이 대세를 이루고 있습니다.
금융당국이 혼합형 주담대 대신 주기형 주담대 판매 비중을 높이라고 요구하면서, 은행들이 주기형 주담대 금리를 혼합형보다 낮게 책정하고 있기 때문입니다.
주기형 주담대와 혼합형 주담대의 대출 한도도 다른 만큼, 주담대를 받기 전에 여러 요인을 복합적으로 고려해 대출 종류를 택하는 게 좋습니다.
3. 은행권, 주기형 주담대 연이어 출시
▶ 농협은행, 주기형 주담대의 대출금리를, 혼합형 주담대보다 낮게 설정
지난 6월 9일 금융권에 따르면, 농협은행은 지난 4월 24일 주기형 주담대를 처음 출시했습니다. 그러면서 주기형 주담대 금리를, 기존에 계속 판매해 온 혼합형 주담대보다 낮게 책정했습니다.
이달 7일 기준 농협은행의 주기형 주담대 금리는, 연 3.67~5.87%로, 혼합형 주담대(연 4.07~5.97%)보다 최저금리 기준 0.4% 포인트 낮습니다. 최고금리 역시 주기형 주담대가 혼합형 주담대보다 0.1% 포인트 낮게 정해졌습니다.
▶ 케이뱅크, 지난달 말, 주기형 주담대를 출시하면서, 혼합형 주담대 판매를 전면 중단
인터넷전문은행 케이뱅크는 지난달 30일 주기형 주담대를 출시하면서, 기존 혼합형 주담대 판매를 전면 중단했습니다. 경쟁 인터넷은행인 카카오뱅크는 아직 주기형 주담대를 판매하지 않고 있지만, 올해 안에 주기형 주담대 상품을 출시할 예정입니다. 신한은행과 우리은행은 각각 2016년 8월과 2019년 6월부터 혼합형 주담대를 판매하지 않고 있습니다.
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