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◆ 공급은 한정적인데 수요는 증가추세
서울을 포함한 수도권 전셋값이 계속 오르고 있는데, 전세로 살고 싶어 하는 사람은 늘어나는데 전세 매물은 적기 때문입니다.
지난 4월 14일 기준, 경기도 광명시의 아파트 2천 가구 대단지에서 전세 매물이 단 한 건도 나오지 않았을 정도로 수요에 비해 매물이 부족한 상황입니다.
고금리가 지속되면서 주택 구매 시, 대출이자 부담이 커진 상황에 빌라 전세 사기 여파로 빌라를 기피하는 경향이 맞물려 무주택자들은 아파트 전·월세를 선호하고 있습니다.
전세 시장의 수급 불균형은 가격 상승으로 이어지고 있습니다. 한국부동산원 주간 아파트 가격 동향에 따르면, 지난 4월 8일 기준 수도권 전셋값은 일주일 전보다 0.08% 상승(인천 0.17%, 경기 0.06%, 서울 0.06%)하며 지난해 6월 이후 43주 연속으로 올랐습니다.
◆ 아파트를 제외하면 시장은 차가운 분위기
반면 빌라와 오피스텔 시장은 거래량마저 걱정하는 분위기입니다. 빌라 임대차 시장은 월세 위주로 개편되고 있습니다. 전세는 물론 매매량도 크게 줄어들어, 한번 사면 다시 팔기 어렵다는 인식 때문에 저렴하게 내놔도 잘 나가지 않는다고 합니다.
그러면서 집주인이 세입자에게 전세보증금을 돌려주기 어려운 깡통전세 현상도 이어지고 있습니다. 오피스텔도 사정이 비슷한데, 세입자가 월세 위주로 물건을 구하다 보니 전세가와 매매가가 동시에 떨어지는 중입니다.
아울러 전세 사기 사건 여파로 월세 수요가 늘자, 집주인들이 신규 전세 세입자를 구하는 데 애를 먹고 있습니다. 이 때문에 계약을 연장하지 않고 이사하려는 기존 세입자 중 전세보증금을 제때 돌려받지 못하는 이들이 속출하고 있습니다. 일부는 전세 보증보험에도 가입하지 않은 상태라 우려가 커지고 있습니다.
◆ 월세만 찾아, 오피스텔 냉기 여전
지난달 전국 오피스텔 전세값은 지난 2월 대비 0.05% 내리면서, 2022년 8월 이후 19개월째 하락세를 이어갔습니다. 서울(-0.05%)과 지방(-0.16%) 모두 전세값이 하락했습니다. 다만 경기(0.02%) 지역은 수도권 광역급행철도(GTX) 개통 등의 호재에 힘입어 상승 전환했습니다.
지난 2월 전국 오피스텔 매매가격은 전달 대비 0.15% 내리면서, 2022년 7월 이후 20개월 연속 하락세를 이어갔습니다. 서울(-0.07%), 수도권(-0.13%), 지방(-0.20%) 등 모든 지역에서 매매가가 하락세를 벗어나지 못하고 있는 실정입니다.
부동산원은 "가산금리 상승, 주택시장 위축 및 오피스텔 경매 증가 등으로 시장 불안정성이 커지면서, 투자수요가 위축돼 하락 폭이 확대됐다"라고 분석했습니다.
실제 부동산 정보제공업체 직방이 국토교통부 자료를 분석한 결과, 2021년 6만 3,010건에 달했던 전국 오피스텔 매매 거래량은 2년간 57.6% 줄면서 지난 2023년에는 2만 6,696건에 그쳤습니다. 공급도 덩달아 쪼그라들고 있습니다.
부동산 R114에 따르면, 오피스텔 분양 물량은 2021년 5만 6,724실에서 2022년 2만 6,500여 실, 2023년에는 1만 6,300여 실 등으로 계속 줄어들고 있습니다. 올해 분양이 계획된 오피스텔은 6,907실로 지난해의 42% 수준입니다.
◆ 비아파트 월세 선호 현상은 가속화
실제 빌라(비아파트) 월세 선호 현상은 가속화하고 있습니다. 지난 2월 전국 비아파트의 전·월세 거래 중 월세 비중은 70.7%로 5년 평균(51.8%)을 18.9% 포인트 웃돌았습니다.
특히 비수도권은 77.5%로 5년 평균(56.9%)을 20.6% 포인트 초과하며, 뚜렷한 빌라 월세 선호 현상을 보여주고 있습니다.
최근 부동산 시장은 양극화가 심하며, 서울 및 수도권과 비수도권 지역, 아파트와 비아파트 간 온도 차가 커지고 있습니다.
한강 변 아파트는 이번 달만 해도 신고가를 기록한 곳이 많고, 강남구·마포구·용산구 및 성동구에서도 아파트가 상승세지만, 소멸을 걱정하는 지방에서는 아파트도 계속 침체되어 있습니다.
이에 정부는 인구 감소 지역에 6억 원 이하 아파트를 '2 주택'으로 마련하면, '세컨드 홈'이라고 해서 세제 혜택을 주는 법안을 마련하기도 했습니다.
◆ 취득가 액 6억 이하 '세컨드 홈' 구매해도 '1 주택자'
정부가 인구감소 지역에 집을 한 채 더 사더라도 재산세, 종합부동산세(종부세), 양도소득세(양도세) 등에서 1 가구 1 주택 세제 혜택을 부여하는 '세컨드 홈(Second Home : 별장처럼 쓰는 두 번째 집)' 정책을 본격 추진합니다.
급격한 인구 감소에 따른 지역 소멸을 막기 위한 조치로, 전문가들은 지방에 생활·방문 인구 증가 등 일부 정책적 효과를 발휘할 거란 평가입니다. 다만 이는 법 개정이 수반돼야 하는 사안으로 여소야대 정국 속 국회 문턱을 넘을 수 있을지는 미지수입니다.
정부가 15일 발표한 '인구 감소 지역 부활 3종 프로젝트'에 따르면, 정부는 기존 1 주택자가 인구 감소 지역 내 주택 1채를 추가 취득하더라도 '1세대 1 주택자' 세제 특례를 부여합니다.
대상 주택은 공시가격 4억 이하 주택으로, 통상 취득가 액 6억 원 이하가 이에 해당하며, 특례 대상 지역은 수도권과 광역시를 제외한 전국 83개 인구 감소 지역입니다. 정부는 세컨드 홈 정책이 최초 발표된 올해 1월 4일 이후 취득한 주택부터 이를 적용하겠다는 방침입니다.
특히 세컨드 홈 세제 특례를 적용받으면, 특례를 적용받기 전과 비교해 세 부담이 크게 줄어듭니다. 재산세는 94만 원(305만 원 → 211만 원), 종부세는 71만 원(75만 원 → 4만 원), 양도소득세는 8,529만 원(8,551만 원 → 22만 원)이 각각 줄어든다는 게 정부 설명입니다.
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