9월 주택가격전망지수 3년 만에 최고 상승

 

"1년 뒤 집값 더 오른다", 35개월 만에 주택가격 최대폭 상승

 

 

한은의 9월 26일 소비자동향조사에서, 주택가격 전망 4달째 올라 집값에 대한 소비자 지수 전망이 4개월 연속 상승했다고 합니다. 현시점 기준 1년 후 집값이 지금보다 더 오를 것으로 예상된 것입니다. 지수 상승폭도 2년 11개월 만에 최고치를 기록했습니다.

 

지난 26일 한국은행이 발표한 소비자동향조사 결과에 따르면, 주택가격 전망 소비자동향지수(CSI)는 9월 기록 토대로 전월 대비 1포인트 상승했는데, 2021년 10월 (125) 이후 가장 높은 수준입니다.

 

이는 미국의 금리 인하 사이클 돌입을 비롯해 우리나라 등의 연내 금리 인하 전망이 높아진 데다, 최근 수도권 아파트 매매거래 증가에 따른 가격 상승 영향으로 풀이됩니다.

 

고층 아파트 건설 현장

주택가격 전망 CSI는 지난 3월엔 95로 기준선(100) 보다 떨어졌으나, 지난 4월(101) 기준으로 훌쩍 상승한 뒤 6월(108)부터 9월까지 4개월 내리 상승했습니다.

 

이 같은 수치는 수도권 아파트 매매거래 증가와 가격 상승세 지속 등에 따른 것으로 분석됩니다. 실제 한국부동산원에 따르면, 지난달 서울 주택(아파트, 연립, 단독주택) 매매 가격지수는 전달 대비 0.83% 올라 2019년 12월(0.86%) 이래 56개월 만에 최고치를 기록했습니다.

 

▶ 소비자동향지수(CSI)

 

주택가격 전망 소비자동향지수(CSI) 추이와 2023~2024 전국 주택가격 전망

주택가격 전망 소비자동향지수(CSI)는 소비자들이 향후 주택가격에 대해 어떻게 예상하는지를 나타내는 지수입니다. 이 지수는 한국은행에서 매월 발표하며, 100을 기준으로 합니다.

 

소비자동향지수(CSI)가 100보다 크면 주택가격이 상승할 것이라고 예상하는 소비자가 더 많다는 의미이고, 100보다 작으면 하락할 것이라고 예상하는 소비자가 더 많다는 뜻입니다.

 

또한 소비자동향지수(CSI)는 경제 상황에 대한 소비자들의 심리를 종합적으로 나타내는 지수로, 주택가격 전망뿐만 아니라 현재 생활 형편, 가계수입 전망, 소비지출 전망 등 다양한 항목을 포함합니다. 이 지수는 소비자들의 경제적 기대와 심리를 반영하여, 향후 경제 동향을 예측하는 데 중요한 역할을 합니다.

 

 

▶ 최근 서울 아파트 가격 동향

 

2024년 서울 아파트 가격은 수요와 공급, 정책과 금리, 경기와 물가 등의 다양한 변수에 영향을 받을 것이다.

최근 아파트 가격 동향만 보면, 최근 서울 아파트값은 전주 대비 0.16% 오르면서 26주 연속 상승세를 이어갔습니다. 2024년 9월 넷째 주 기준으로 서울 아파트 매매 가격은 전주 대비 0.12% 상승했습니다. 이는 27주 연속 상승세를 기록한 것입니다. 다만, 상승 폭은 전주 0.16%에서 다소 줄어들었습니다.

 

한국부동산원의 주간 아파트가격 동향에 따르면' 2023년 22일 기준 서울의 아파트 매매가격지수 변동률은 0.03%였다.

또한, 2024년 7월에는 서울 아파트 매매가격이 5년 10개월 만에 최대 주간 상승 폭을 기록하기도 했습니다. 이러한 상승세는 대출 규제 등의 영향으로 다소 주춤해졌지만, 여전히 강세를 보이고 있습니다.

 

▶ 최근 서울 아파트 상승률 자치구별 현황

 

서울 아파트 상승률 강세로 대출을 받을려는 서민들의 무거운 부담에 허리가 휘청인다.

최근 서울 아파트 상승률을 구별로 보면, 서초구(0.32%), 송파구(0.28%), 강남구(0.22%) 등 강남 3구가 특히 강세를 보였습니다. 반면, 지방은 하락 폭이 지난주 0.01%에서 이번 주 0.02%로 커졌습니다.

 

집값 상승에 대한 기대는 상승하고 있지만, 소비자심리는 정반대 양상을 나타내고 있습니다. 9월 소비자심리지수(CCSI)는 100.0로 전월 대비 0.8포인트 떨어졌습니다. 2개월 연속 하락세입니다.

 

소비심리지수 하락은, 물가 상승세 둔화에도 내수 회복 지연 우려 등의 영향이 작용했을 것으로 한은 측은 보고 있습니다.

 

 

◆ 서울 집값 뛰었는데, 공인중개사들은 "4%대 하락" 전망

 

우리 동네 공인중개사들은 벌써 느꼈다. "집값 4%대 하락"할 것으로 전망

지난달 서울을 비롯한 수도권 아파트 매매 가격이 뛰었다는 정부 기관의 발표와 달리, 9월 20일 아파트 가격이 하락했다는 민간 협회 통계가 나왔습니다.

 

조사 방식에 차이가 있기도 하지만, 민간 조사가 시장 상황을 더 빨리 반영하고 있다는 의견이 있기 때문입니다. 지난 9월 20일 한국공인중개사협회 부동산정책연구원에 따르면, 지난달 전국 아파트 매매 가격은 전월 대비 1.9% 하락했습니다.

 

특히 서울이 4.5% 내렸고, 수도권은 4.4% 떨어졌으며, 지방은 0.7% 내려 서울과 수도권 하락폭이 전국과 지방보다 컸습니다.

 

한국공인중개사협회 부동산정책연구원이 공개한 '월간 KAR 부동산시장 동향' 리포트 서울 아파트 매매가 변동률 시각물

민간 협회는 8월이 휴가철이라 일반적으로 매매가가 부진한 계절적 특성이 있고, 최근 가격 상승에 따른 피로감, 8·8 부동산 대책, 2단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 등 정부 정책 여파 등이 복합적으로 작용해 매수 심리가 관망세로 돌아섰다고 분석했습니다.

 

서울에서는 용산구를 중심으로 한강과 인접한 강북지역 아파트 매매가가 상승세를 보였습니다. 지난달 용산구 아파트 매매 가격은 20.9% 급등했으며, 광진구(5.6%), 중구(2.0%), 강동구(1.6%), 성북구(1.1%), 성동구(1.0%) 등도 상승했습니다.

 

반면 강서구는 21.9% 하락했고, 종로구(-18.0%), 서초구(-11.5%), 도봉구(-8.4%), 서대문구(-6.8%), 영등포구(-6.5%) 등도 하락폭이 컸습니다.

 

30대와 50대 서울 아파트 쓸어담았다. 매수 비중 역대 최고

서울 아파트의 연령대별 매수 비중을 보면, 50대가 전월보다 13.6% 늘었고, 20대와 40대는 각각 8.3%와 6.3% 줄었습니다. 30대는 1.0% 증가했습니다. 다만 매수 비중 자체는 30대가 36.3%로 가장 높았습니다.

 

앞서 한국부동산원은  '8월 전국 주택가격동향 조사'를 발표하고, 서울 아파트 가격이 전월 대비 1.27% 뛰어 지난 2018년 9월 이후 71개월 만에 최대치를 기록했다고 밝혔습니다. 수도권 역시 아파트값 상승률이 0.75%로 집계됐습니다.

 

같은 기간 한국부동산원과 공인중개사협회의 집값 동향 결과가 다른 것은 통계 방식에 따른 차이로 보입니다. 협회는 아파트 매매 가격을 지수화하지 않고, 월별로 실제 거래된 아파트의 평균 가격 변화를 반영해 분석하고 있습니다.

 

◆ "아파트 지을수록 손해", 중견 건설사 원가율 95% 육박

 

경기 남양주 시내의 한 신축 아파트 건설 현장

올 상반기 주요 중견 건설사들의 원가율(매출 대비 원가)이 95%에 육박한 것으로 나타났습니다. 주요 사업지인 지방 주택 시장 침체에 매출이 정체된 반면, 건설 자잿값과 인건비 등이 가파르게 상승한 결과로 풀이됩니다. 유동성에 비상등이 켜지자 단기 차입을 늘리면서 부채비율도 빠르게 올라가고 있습니다.

 

지난 19일 금융감독원 전자공시시스템에 따르면, 올 상반기 주요 중견 건설사 10곳의 평균 원가율은 상반기 기준 2021년 87.4%에서 이듬해 90%를 넘어선 뒤 올해 94.3%로 높아졌습니다.

 

▶ 건설업계, 아파트 적정 원가율을 80%대로 보고 있는 이유

 

어느 한 건설현장 모습

건설업계에서 아파트 적정 원가율을 80%대로 보는 이유는 여러 가지 요인이 있을 수 있습니다. 예를 들어, 건설사들은 아파트를 건설하는 데 필요한 재료와 노동력 등의 비용을 고려하여 적정한 가격을 결정합니다.

 

또한, 정부나 규제 기관이 제시하는 기준이나 법률에 따라 아파트 가격을 결정하기도 합니다. 원가율이 100%를 넘은 곳도 있으며, 중견 건설사들은 대형사와 달리 공사비 협상에서 큰 인상 폭을 제시하기가 어려운 현실이라고 합니다.

 

* 아파트 적정 원가율 80%대로 보는 이유

 

원자재 가격이 잇따라 인상되면서, 건설업계의 부담이 커지고 있는 것으로 나타났다.

① 수익성 확보 : 원가율이 80%대일 때, 건설사는 매출의 20%를 이익으로 남길 수 있습니다. 이는 기업의 지속 가능성과 재투자를 위한 자금을 확보하는 데 중요합니다.

 

② 비용 상승 : 최근 몇 년간 건설 자재비와 인건비가 급격히 상승하면서 원가율이 90% 이상으로 치솟았습니다. 이는 건설사들이 수익을 내기 어렵게 만들고 있습니다.

 

③ 경쟁력 유지 : 원가율이 높아지면 건설사들은 경쟁력을 잃게 됩니다. 특히 중견 건설사들은 대형사와의 경쟁에서 밀리기 쉽습니다.

 

④ 리스크 관리 : 원가율이 높아지면 예기치 않은 비용 증가나 프로젝트 지연 등의 리스크를 감당하기 어려워집니다. 따라서 적정 원가율을 유지하는 것이 중요합니다.

 

이러한 이유들로 인해, 건설업계에서는 원가율을 80%대로 유지하려고 노력하고 있습니다. 하지만 최근의 경제 상황과 원자재 가격 상승 등으로 인해 이를 달성하는 것이 점점 더 어려워지고 있습니다.

 

건설현장의 노동자들