건물보다는 고가 아파트 선호

돈 생기면 건물보다 고가 아파트 구매

 

신혼부부 월세로 한강뷰 아파트 사는이유

그간 '건물주 되기'는 부자 되기의 관용적 표현으로 통하곤 했습니다. 그러나 코로나19 팬데믹을 겪은 이후 추세가 바뀌었습니다.

 

지하부터 최고층까지 바닥면적을 모두 더한 연 면적은 1만㎡ 미만, 가격은 100억 원 미만의 일명 '꼬마빌딩'은 전통적으로 건물 매매 시장에서 가장 인기 있는 상품입니다.

 

서울 고가아파트 거래 비중 급증, 15억 원 초과 거래 24% 차지

그런데 2022년부터 꼬마빌딩 거래량이 급격하게 줄어들었습니다. 반면 50억 원 이상 서울 고가 아파트 거래량 증가세는 치솟았습니다. 자산가들의 선호 자산이 꼬마빌딩에서 강남 아파트로 크게 옮겨간 것입니다.

 

◆ 꼬마빌딩, 거래 둔화 속 양극화가 발생

 

압구정 로데로 일대 꼬마빌딩

꼬마빌딩 선호가 가라앉고 있기는 하지만, 서울의 꼬마빌딩은 3년 만에 다시 3.3㎡(평) 당 5,000만 원을 넘어섰습니다. 빌딩 거래도 양극화가 되고 있다는 뜻입니다. 강남구나 성동구 등 일부 인기 지역에서는 신고가를 기록했습니다.

 

그러나 전체 거래량 자체는 여전히 가라앉아 있고, 같은 서울이어도 중구 등 비인기 지역에서는 기존 거래 가격보다 낮은 가격에 매매가 성사되기도 했습니다. 서울 안에서도 빌딩이 잘 나가는 지역과 그렇지 못한 지역이 갈리고 있습니다.

 

▶ 서울 꼬마빌딩 3.3㎡ 당 5,000만 원 뚫었다. '지역 간 양극화 심화'

 

서울 강남구 테헤란로에 위치한 빌딩

서울의 꼬마빌딩 가격이 3년 만에 전용 3.3㎡ 당 5,000만 원을 넘어서며 회복 조짐을 나타내고 있습니다. 한남동 일대에선 최근 꼬마빌딩이 신고가에 거래되며 투자자의 관심이 쏠리는 상황입니다.

 

전문가들은 금리 인하 흐름 속에 투자 수요가 상업용 부동산으로 옮겨가고 있지만, 서울 지역 내에서도 상업용 부동산 가격에 대한 양극화 현상이 뚜렷할 것으로 전망했습니다.

 

지난 5월 26일 상업용 부동산 전문기업 부동산 플래닛에 따르면, 올해 1분기 기준 서울의 연 면적 3,300㎡ 이하 상업용 건물의 전용 3.3㎡당 평균 거래금액은 5,131만 원을 기록했습니다.

 

서울 꼬마빌딩 매매가는 3.3㎡ 기준 2022년 1분기 5,344만 원이었으나 2023년 1분기 4,941만 원으로 떨어졌습니다. 지난해 1분기에도 4,970만 원으로 내림세가 이어졌는데 올 들어 5,000만 원을 넘긴 것입니다.

 

거래 건수는 여전히 회복하지 못했습니다. 2022년 1분기 서울 꼬마빌딩 거래는 645건에 달했지만, 지난해 1분기 440건으로 감소한 뒤 올해 1분기에는 400건까지 쪼그라들었습니다. 전체 거래금액도 지난해 1분기 2조 3,868억 원에서 올해 1분기 2조 2,865억 원으로 줄었습니다.

 

◆ 강남 아파트로 몰리는 돈, '은퇴자 로망은 건물주'공식도 깨져

 

"그때 강남 아파트로 갈아탈걸, " 빠른 집값 반등에 '멘붕

지난 5월 27일 파이낸셜뉴스가 서울 지역 아파트(50억 원 이상)와 꼬마빌딩(100억 원 미만) 거래를 분석해 비교한 결과 '조물주 위에 건물주'도 옛말이 되고 있습니다. 자산가들의 대표 투자처가 꼬마빌딩에서 강남 고가 아파트로 바뀌고 있어서입니다.

 

 

서울 지역 대상으로 50억 원 이상 아파트는 국토교통부 자료, 100억 원 미만(연 면적 1만㎡ 미만) 꼬마빌딩 거래는 빌딩 전문 컨설팅 업체인 리얼티코리아에 의뢰해 분석했습니다. 100억 원 미만 중소형 빌딩은 가장 인기 있는 상품입니다.

 

강동구 성내동 대로변에 위치한 중소형 빌딩 매각

분석 결과를 보면 1·4분기 기준으로 2020년~2022년만 해도 꼬마빌딩 거래 건수가 1,000건을 넘었습니다. 반면 50억 원 이상 아파트 거래는 2020년 6건, 2021년 47건, 2022년 32건 등에 불과했습니다. 한마디로 꼬마빌딩이 자산가들로부터 압도적인 선택을 받은 것입니다.

 

실제로 2023년을 기점으로 100억 원 미만 꼬마빌딩 거래는 급격히 줄어든 반면 50억 원 이상 아파트 거래는 폭증했습니다.

 

통계를 보면 1~3월 기준으로 50억 원 이상 서울 아파트 거래는 2023년 21건, 2024년 50건에서 올해는 무려 232건으로 폭증했습니다.

 

‘똘똘한 한 채’ 선호에, 서울·수도권 ‘50억 이상’ 아파트 거래 급증

1년 새 4배 이상 증가한 것입니다. 반면 100억 원 미만 꼬마빌딩 거래는 이 기간 320건에서 504건, 527건으로 예전 수준(100건 이상)의 절반 수준에 불과할 정도로 뚝 떨어졌습니다.

 

전문가들은 꼬마빌딩 인기 감소 원인으로 고금리와 경기침체 등으로 공실이 늘면서 투자 매력이 떨어진 것이 한몫을 한 것으로 분석하고 있습니다.

 

무엇보다 '강남 아파트 일극화'가 빚어낸 현상이라는 분석입니다. 강남 초고가 아파트는 웬만한 꼬마빌딩 가격과 맞먹을 정도입니다.

 

◆ 빌딩은 생산자산, 아파트는 소비자산

 

수도권 아파트는 안전자산? 25년간 연평균 6.7% 올랐다

꼬마빌딩은 상업용 건물인 만큼 사무실과 소매점포 등 상업시설이 자리 잡기 때문에 경제활동과 고용을 유도하는 생산자산입니다.

 

하지만 아파트는 소비자산 또는 화폐처럼 가치를 저장하는 성격이 강해, 생산 활동과 직접 연관이 없습니다. 들어가는 자본에 비해 부가가치가 낮다고 할 수 있습니다.

 

자산가들이 빌딩보다 아파트를 선호한다는 것은 생산성보다는 위험 회피를 추구한다는 의미이고, 다시 말해 앞으로 상업시설에서 제공하는 서비스산업이 위축될 거라 내다보고 있다는 뜻입니다.

 

건물뿐 아니라 아파트나 빌라를 여러 채 보유하고 임차 수익을 내는 사람도 소위 ‘갓물주’로 불립니다. 그런데 그렇게 되면 생각보다 할 일이 많습니다.

초고가 아파트를 중심으로 한 '똘똘한 한 채' 선호 현상이 더욱 강해지고 있다. 서울 용산구 한남동 '한남더힐'은 전용면적 240.3㎡가 110억원에 거래됐다.

임차료 수금이 언제나 순조로운 것은 아니었습니다. 임차해 준 건물 관리도 집주인 몫이고요. 최근에는 주식이나 다른 금융상품 투자에 성공했을 때와 비교해 부동산 투자 수익률이 썩 높은 편도 아닙니다.

 

현금 유동성이 묶이는 것은 덤이고요. 그래서 2016년만 해도 사람들이 금융자산보다 부동산 보유를 훨씬 선호했는데, 2024년부터는 20대와 30대를 중심으로 금융자산을 조금 더 선호하는 현상을 보이고 있습니다.

 

◆ 부동산 영끌 이어질까? 20·30세대 자산구성 '금융상품' 선호

 

'부동산 영끌' 다시 시작되나. 20~30세대 서울아파트 매입 비율 40%대 회복

주택가격 급등기에 이른바 '영끌'로 부동산 구매비중을 높였던 20·30세대가 자산 구성에서 금융상품을 더 선호하는 것으로 나타났습니다.

 

지난 5월 12일 국토연구원의 부동산 정책분야 주요 이슈 일반국민 여론조사에 따르면, '현재 경제 상황에서 이상적인 자산구성'을 묻는 질문에 대해 20대 이하는 금융상품 63.18%, 부동산 36.82%이라고 응답했습니다. 30대는 금융상품 55.92%, 부동산 44.08%라고 응답했습니다.

 

금융상품을 선호하는 20~30세대 이하 투자자 160만명 급증

국토연구원은 이상적인 자산구성을 금융상품과 부동산으로 나눠 합계가 100이 되도록 응답하게 했습니다. 금융상품에는 현금, 예금, 주식, 채권, 펀드 등을 포함했습니다.

 

전체 응답자 평균은 금융상품 53.22%, 부동산 46.79%였으며, 20·30세대의 금융상품 선호는 전체 평균보다 높았던 셈입니다.

부동산 선호는 연령대가 올라갈수록 높았는데 부동산 비중이 50%를 넘은 연령대는 50대 51.11%, 60대 53.79%였습니다.