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'잠·삼·대·청' 토지거래허가구역 해제
서울 거주자분께 좋은 소식일 것 같아 정리하여 올려봅니다. 서울 송파구 잠실동, 강남구 삼성·대치·청담동의 부동산 거래 호가가 오르고 있습니다.
지난 12일 오세훈 서울시장이 토지거래허가구역을 재조정하면서, 이른바 '잠·삼·대·청'이 일부 재건축단지를 제외하고 거래허가구역이 해제됐기 때문입니다.
◆ '잠·삼·대·청' 토지거래허가구역 해제, 재건축 14곳은 유지
서울시가 송파구 잠실동, 강남구 삼성·대치·청담동 등 국제교류복합지구 인근 아파트에 대한 토지거래허가구역 지정을 해제한다고 합니다.
서울시는 지난 12일 제2차 도시계획위원회를 열고, 이런 내용이 담긴 토지거래허가구역 조정(안)을 승인했다고 밝혔습니다. 조정안은 13일 공고 후 즉시 효력을 발휘합니다.
토지거래허가구역은 일정 규모 이상의 주택·상가·토지 등을 거래할 때 관할 구청장의 허가를 받아야 하고, 직접 거주 또는 운영 목적이 아니면 매수할 수 없도록 설정한 구역을 말합니다.
현재 서울 시내 토지거래허가구역으로 지정된 곳은 이른바 '잠·삼·대·청'으로 불리는 국제교류복합지구 일대(14.4㎢)와 압구정동(강남구)·여의도동(영등포구)·목동(양천구)·성수동(성동구) 등 주요 재건축·재개발 단지(4.58㎢), 신속통합기획 및 공공 재개발 후보지(7.75㎢) 등 총 65.25㎢ 규모입니다.
서울시는 이 가운데 국제교류복합지구 인근 아파트 305곳 중 291곳에 대한 토지거래허가구역 지정을 해제했습니다. 토지거래허가구역에 있는 주택을 매수하려면 매수자의 세대원 전원이 무주택자거나, 가지고 있던 주택을 1년 내 모두 팔아야 합니다.
또 주택을 취득할 때 시·군·구청장의 허가를 받아야 하고, 최소 2년 이상 실거주를 해야 하므로 전세를 끼고 집을 사는 갭투자가 원칙적으로 불가능합니다.
하지만 이번 토지거래허가구역 해제로 강남 지역 대부분은 실거주 의무도 사라지고 갭투자도 가능해졌습니다. 현지 공인중개사는 매도인이 좀 더 좋은 가격에 거래하기 위해, 매물을 거둬들이는 동시에 매수 문의가 늘어나며 호가가 2억~3억씩 뛰고 있다고 전했습니다.
◆ 토지 허가제 풀린 '잠·삼·대·청' 호가 2~3억 들썩, 서울 아파트값 견인
서울 아파트 가격이 최근 오름세를 타고 있는 가운데 서울시가 재건축 단지를 제외한 이른바 '잠·삼·대·청'(잠실·삼성·대치·청담동)의 토지거래허가구역 지정을 해제하면서 본격적으로 상승기류를 탈지 주목됩니다.
지난 14일 뉴시스 취재를 종합하면, 서울시는 지난 12일 국제교육복합지구 인근 4개 동인 송파구 잠실동, 강남구, 삼성·대치·청담동에 위치한 아파트 305곳 중 291곳에 대한 토지거래허가구역 지정을 해제했습니다.
토지거래허가구역 내에서 대지면적 6㎡의 주택을 취득하려면 관할 구청장 허가를 받아야 하며, 최소 2년 실거주 의무도 생깁니다. 또한 전세를 끼고 집을 사는 갭투자가 불가능합니다.
하지만 서울시의 토지거래허가구역 지정을 해제한 지역은 집주인이 물건을 거둬들이거나 호가를 높이고, 매수 문의가 쏟아지며 들썩이는 분위기입니다.
대치동의 한 중개업소는 "전부터 토허제 해지를 적극 검토하는 지역으로 입소문이 나다 보니 43평 기준으로 호가를 2~3억은 올려 부르는 분위기"라며 "그동안 눌렸던 게 있으니 집주인들은 당장 팔고 싶지 않아서 물건을 거둬들이기도 하고 있다"라고 전했습니다.
또 다른 중개업소도 "기본 수요가 있는 데다가 갭투자로 살 수 있는 기회가 생기다 보니 호가가 올라갈 수밖에 없다"라며 "당장 한두 달은 매수 문의도 늘고 가격도 계속 올라갈 거 같다"라고 말했습니다.
◆ 서울에도 찬 바람 부는 지역 존재
그런데 올해 1월 서울 아파트 평당 매매가격은 3,996만 원으로, 지난해 7월 이후 처음으로 4,000만 원 아래로 떨어졌습니다. 지난 12월과 비교하면 한 달 만에 5.2%나 하락한 숫자입니다.
서초구의 하락 폭이 가장 컸고 강북구와 관악구, 은평구와 강서구의 아파트 가격도 많이 떨어졌습니다. 종로구와 서대문구, 영등포구 등은 크게 올랐는데 원래 고가를 형성하고 있는 브랜드 아파트에서 신고가를 기록한 덕분이라고 합니다.
거래량은 여전히 얼어붙어 있어, 신고가나 신저가가 나온다고 하더라도 시장의 전반적인 오르내림이라기보다는 급매물 소화 등 '튀는 거래'라고 해석할 여지가 큽니다.
그래도 서울 내 재건축 추진 단지들은 아직 집값 상승과 활발한 거래량에 대한 기대를 받고 있다고 합니다. 다만 원자잿값과 공사비 상승으로 인한 조합원 분담금 급등은 장애물이 됩니다.
◆ "싼 급매만 겨우 팔려", 서울 집값 평당 4,000만 원 아래로 '뚝'
서울 아파트 3.3㎡(평) 당 매매가격이 반년 만에 4,000만 원 선 아래로 떨어졌습니다. 대내외 불확실성에 최근 국내 주택시장이 급속도로 얼어붙으면서 저가 급매 위주로 거래가 늘어난 영향으로 풀이됩니다.
지난 17일 부동산 플랫폼 직방에 따르면 올해 1월 서울 아파트 평균 매매거래가격은 3.3㎡당 3,996만 원으로 집계됐습니다.
전월 대비 5.2% 하락한 수준입니다. 3.3㎡당 평균 매매가격이 4,000만 원 선 밑으로 떨어진 것은 지난해 7월(3,987만 원) 이후 반년만입니다.
지난해 4분기부터 조여진 대출 규제 여파와 더불어 연초 탄핵 국정 이슈, 대외적 불확실성 압박으로 최근 국내 주택시장 분위기는 급속도로 냉각됐습니다.
매수심리가 얼어붙고 거래량이 줄자 저가 매물 위주의 거래, 고가 거래 비중 감소로 평균 매매거래 가격이 낮아진 것으로 보입니다.
서울 아파트 3.3㎡당 평균 매매가격은 지난해 7월 4,000만 원 아래로 떨어졌다가 8월 4,011만 원, 9월 4,033만 원, 10월 4,036만 원으로 올랐습니다. 이후 11월 4,103만 원, 12월 4,213만 원으로 상승했습니다.
서울 25개 자치구 중 서초구 아파트 하락폭이 가장 컸습니다. 서초구의 1월 평균 매매가격은 3.3㎡당 7,639만 원으로 전월(8742만 원)보다 12.6% 낮아졌습니다.
서초구 매매거래량 자체도 87건으로 전월(146건) 대비 40%가량 줄어든 가운데, 래미안원베일리 등 지역 대표 고가 단지 거래 비중이 줄며 평균 거래가격이 낮아졌습니다.
같은 기간 서초구 내 15억 원 초과 매매 거래 비중은 74.7%로 지난해 12월(83.6%)보다 8.9% 포인트 감소했습니다.
◆ 분담금에 떠는 서울 외곽, 1기 신도시 선도지구도 발목 잡힐라
업계에 따르면 지난 16 일 도봉구 쌍문한양 2·3·4차는 재건축 사업 준비를 위해 최근 컨설팅을 받은 결과 조합원당 3억 5,000만 원 안팎의 추가 분담금을 내야 한다는 결과를 받아 든 것으로 알려졌습니다.
전용면적 28~84㎡로 소형 평수가 주를 이룬 단지로 최근 시세가 28㎡는 2억 5,000만 원 안팎, 가장 큰 84㎡ 역시 5억 원 초반에 머무르고 있다는 점에서 이 같은 분담금은 상당한 부담이 됩니다.
실제로 지난해 말 서울시 도시계획위원회 심의를 통과한 인근 쌍문한양 1차도 이와 비슷한 수준의 추정 분담금이 공개된 바 있습니다.
지난해 8월 공람을 살펴보면 전용 79㎡에 거주하는 조합원이 재건축 이후 84㎡ 분양 시 3억 5,202만 원의 추가 분담금을 내야 한다고 추정했습니다.
서울시가 지난해 8월 사업성이 떨어지는 정비사업 지원을 위해 도입한 '보정계수'를 적용, 공람 대비 일반분양을 49 가구 늘리며 분담금 부담은 다소 줄어들 전망이지만 시세(전용 79㎡ 기준 7억 원 안팎) 대비 여전히 부담이 크다는 평가입니다.
서울 외곽지역에서 시세 대비 부담스러운 분담금에 정비사업 곳곳 먹구름이 드리운 가운데, 선도지구에 선정된 1기 신도시 중 일산과 산본 등 상대적으로 사업성이 떨어지는 지역 재건축 단지들에도 이목이 쏠립니다.
일산의 경우 기존 단지들의 평균 용적률이 169%로 낮고 대지지분은 20~30평에 이르러 사업성 자체는 양호하나 문제는 시세입니다.
일각에선 분담금을 3억 원 이상으로 추정하는 가운데, 최근 시세는 앞선 쌍문한양 1차와 비슷한 전용 84㎡(강촌 5단지) 기준 7억 원 안팎을 보이면서입니다.
전문가들은 추가 분담금의 주요인으로 연일 고공행진 중인 공사비가 꼽히는 만큼, 이를 낮추는 노력이 시급하다고 입을 모으고 있습니다.
이윤홍 한국건설관리학회 계약관리위원장은 지난 4일 국회의원회관에서 열린 세미나에서 공사비 인상의 주요인으로 △주 52시간 근로제 도입 △중대재해 처벌법 강화 △콘크리트 타설 규제 △현장근로자 인건비 상승 등을 꼽으면서 이에 대한 완화를 정부에 요구했습니다.
올해 하반기부터는 대출 규제도 강화 예정이어서, 집을 반드시 사거나 파셔야 하는 분들은 결단을 하시는 것이 좋겠습니다. 이도 저도 아닌 상태로 끌려다니는 것이 가장 좋지 않습니다.
참고 자료 : 어피티
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