2025년 부동산 시장 전망, 양극화 심화

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2025년 부동산 시장 전망, 양극화 심화

쏭강 누리집 2025. 2. 8. 11:15

서울 아파트 거래량, 3분의 1로 감소, 부동산 시장 더 얼어붙었다?

지난해 12월 서울 아파트 거래량이 3,094건으로 집계된 데 이어, 올해 1월에는 1,458건(계약일 기준)에 그쳤습니다. 지난해 중순까지만 해도 거래량이 월 9,000건을 넘겼던 걸 감안하면, 상당히 빠른 속도로 거래량이 급감한 것입니다.

평균 매매 가격도 하락해, 지난해 9월 12억 5,800만 원대였던 서울 아파트 평균 매매가는, 올해 1월 11억 5,000만 원대로 4개월 만에 1억 원 넘게 떨어졌습니다.

◆ "서울 아파트 살 사람 없어요". 반년 만에 거래량 70% 증발

지난해 월 9,000건을 넘었던 서울 아파트 거래량이 3,000건까지 급감한 것으로 집계됐습니다. 매수 관망세가 짙어지면서 올해 1월 거래량은 이보다 더 줄어들 것이라는 관측이 나오고 있습니다.

지난 3일 서울부동산정보광장에 따르면, 지난해 12월 서울 아파트 거래량은 3,094건으로 집계됐습니다. 지난해 7월만 하더라도 9,220건을 기록했지만, 이후 정부의 대출 규제가 강화하면서 ▲9월 3,169건 ▲10월 3,817건 ▲11월 3,359건으로 주저앉았습니다.

올 1월 거래량은 1,458건(계약일 기준)에 그치고 있습니다. 신고 기한이 계약 후에 한 달이라는 점을 감안하면 더 늘어날 수 있지만, 부동산 업계에서는 그렇더라도 2,000 건대 초반에 머무를 것으로 보고 있습니다.

거래량이 받쳐주지 않으면서 9개월 연속 오르던 서울 아파트값에도 제동이 걸렸습니다. 서울 아파트값은 지난해 12월 마지막 주부터 4주 연속 보합을 유지하면서 하락 전환을 앞두고 있습니다.

평균 매매 가격은 이미 하락으로 돌아섰습니다. 서울 아파트 평균 거래 가격은 지난해 9월 12억 5,859만 원이었지만, 올해 1월에는 11억 5,082만 원으로 4개월 만에 1억 777만 원 떨어졌습니다.

전국 아파트 매수심리가 연속으로 하락 하면서 집을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 많 아졌다.(사진은 서울 잠실 부동산 중개업소 밀 집 상가)

매수 관망세는 더욱 짙어지는 모양새입니다. 올 1월 넷째 주 기준 서울 아파트 매매수급지수는 14주 연속 하락한 96.4를 기록했습니다. 매매수급지수가 기준선(100) 보다 낮으면 집을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 더 많다는 의미입니다.

한 부동산 업계 관계자는 "금리 동결이 지속되고 경기 둔화 우려가 커진 상황"이라며 "정치적 불안까지 겹치며 매수 심리가 크게 위축된 만큼 거래 시장이 쉽게 살아나진 않을 것"이라고 내다봤습니다.

◆ "거래 안 돼" 서울 아파트 매물 다시 9만 건 넘어

서울 아파트 매물이 다시 9만 건을 넘겼습니다. 1년 전과 비교하면 1만 5,000 가구 이상 늘어난 것입니다. 특히 강남 3구에서 1년 전 대비 20~30% 이상 증가하는 등 매물이 쏟아지고 있는 것으로 나타났습니다.

지난 1월 22일 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면, 이날 기준 서울 아파트 매매 물건은 9만 114건으로, 10일 전(8만 8,675건) 대비 소폭 늘었습니다

서울 아파트 매물은 시중은행이 대출을 억제하기 시작한 지난해 9월 초부터 8만 건을 넘기 시작해 12월 4일 기준 9만 340건을 기록, 최근 3년 내 최대치를 찍은 바 있습니다. 이후 새해 들어서도 꾸준히 8만 건대 후반을 기록해 오다가 약 한 달 반 만에 다시 9만 건을 넘긴 것입니다.

1년 전과 비교하면 서울 아파트 매물 증가세는 더욱 두드러집니다. 7만 5,104건에서 9만 114건으로 약 1만 5,000건 이상(19.9%) 증가했습니다.

특히 강남 3구에서 매물 증감률이 크게 높아졌습니다. 구별로 보면 서초구는 1년 전 5,917건에서 7,817건으로 32.1% 늘며 서울 전체에서 매물 증가율 1위를 차지했고, 강남구는 6,372건에서 8,309건으로 30.3% 늘며 2위를 기록했습니다.

◆ 다들 몸 사리는 분위기예요.

아파트를 팔려는 사람들은 제값을 받지 못할까 봐, 사려는 사람들은 고점에 사게 될까 봐 매매를 미루어

아파트를 팔려는 사람들은 제값을 받지 못할까 봐, 사려는 사람들은 고점에 사게 될까 봐 매매를 미루고 있습니다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 현재 상황을 'FOOP(Fear Of Over Paying)'으로 설명했습니다.

혹시 지금 집을 산 뒤 값이 더 떨어질까 하는 두려움이 부동산 시장에 퍼져있다는 뜻입니다. 연초에는 부동산 거래량이 적은 편이기도 해서, 서울 아파트 거래량이 2,000건 안팎으로 내려앉은 게 처음 있는 일은 아닙니다,

아파트 거래절벽은 평소보다 더 가 파른 이유는 높은 금리와 대출 규제, 정치적 불확실성 등이 부동산 시장을 꽉 잡고 있어

최근 나타나는 거래절벽은 평소보다 더 가파르다고 볼 수 있습니다. 높은 금리와 대출 규제, 정치적 불확실성 등이 부동산 시장을 꽉 잡고 있기 때문입니다.

거래량이 주춤해지는 동시에, 부동산 시장 양극화가 뚜렷하게 나타나고 있습니다. 이미 서울 내에서는 선호 지역과 비선호 지역, 전국적으로는 수도권과 수도권 외 지역의 격차가 더욱 크게 벌어지는 중입니다.

◆ 올해 부동산 시장 키워드는 '불확실성'·'혼돈 양극'

대출 규제와 정치적 불확실성의 영향으로 상반기 집값 하락세가 나타나다가, 하반기 들어 상승 압력이 작용할 것으로 봤다.

2025년 을사년 새해 벽두부터 서울 아파트값 상승세가 41주 만에 멈췄다는 소식이 들려왔습니다. 전문가들은 대출 규제와 정치적 불확실성의 영향으로 상반기 집값 하락세가 나타나다가, 하반기 들어 상승 압력이 작용할 것으로 봤습니다.

지난 2월 7일 뉴시스가 국내 부동산 전문가 5명에게 새해 주택시장 전망을 물은 결과, 상반기에는 지난해 말부터 이어지는 비상계엄 사태와 윤석열 대통령 탄핵 정국의 영향이 짙게 깔릴 것이란 관측이 지배적이었습니다.

한국부동산원 작년 12월 다섯째 주(30일 기준) 주간 아파트 가격 동향에 따르면, 서울 아파트값 상승률은 0.00%로 41주 만에 보합으로 전환했습니다. 특히 25개 자치구 중 서울 외곽 지역 13곳의 집값이 하락하거나 보합을 보였습니다.

◆ 서울 대형 아파트 매매 가격지수 역대 최고 '양극화 심화'

서울 아파트 매매가격 상승률이 둔화되고 있지만, 서울의 대형(135㎡ 이상) 아파트 매매가격지수는 역대 최고치를 기록한 것으로 나타났습니다. 아파트 시장의 양극화가 더욱 심화되고 있다는 분석입니다.

지난 2월 3일 KB부동산 월간 주택가격 동향 자료에 따르면, 2025년 1월 기준 서울 대형 아파트 매매 가격지수는 106.6을 기록했습니다. 이는 지난해 12월 106.4보다 0.2포인트 상승한 것입니다. 특히 2013년 3월(65.6) 조사 이래 역대 최고치입니다.

특히 서울에서도 강남권(강남 11개 구)의 대형 아파트 매매 가격지수가 가장 높았습니다. 강남 11개 구(강남구, 서초구, 송파구, 강동구, 용산구, 성동구, 노원구, 마포구, 양천구, 영등포구, 강서구)의 대형 아파트 가격지수는 107.4로 전국 및 서울 평균을 상회했습니다.