내 집 장만 꿈이 나의 첫 부동산 공부
집을 산다면 '갈아타기' 각오도 필요
집이 없으면 언젠가는 내 집을 장만하겠다는 꿈을 꾸게 됩니다. 당장은 거주하기 알맞은 집을 매입하는 데 집중할 수밖에 없습니다. 이왕이면 내가 산 집값이 오르길 바라는 건 당연한 마음일 것입니다.
전세로 살고 있는 무주택자거나 집이 한 채인 1 주택자 중, 그 집에서 평생 살 계획이 없는 사람이라면 전세보증금이나 보유한 집을 지렛대 삼아 자산을 불려 나가는 전략이 필요합니다.
◆ '상급지로 갈아타기' 전략이 왜 필요할까요?
같은 아파트 단지 내에서도 전세로 살던 단지를 매수하거나 평수를 넓혀 이동하는 경우, 아니면 주거 환경이 좋은 지역으로 이사하는 경우가 빈번한데, 이른바 '갈아타기' 전략입니다.
꼭 재테크 목적이 아니더라도 평수를 갈아타야 하는 시점은 오기 마련입니다. 예를 들면, 혼자 사는 사회 초년생이나 신혼부부 등 지금은 1~2인 가구지만 결혼이나 출산 등으로 가족 구성원이 늘어나게 되면 소형에서 중소형 평형으로 옮겨야 하는 시기가 옵니다. 바로 '평수 갈아타기'가 필요한 시점입니다.
최근에는 수도권 외곽이나 서울 비인기 지역에서 학군이나 교통 등 주거 여건이 좀 더 나은 곳으로 이사하려는 '상급지 갈아타기'를 하는 경우가 늘어나고 있습니다.
상급지는 집값 상승 여력도 높기 때문에 실거주와 투자를 모두 만족시킬 수 있는 곳입니다. 낮은 급지의 신축 아파트를 높은 가격에 팔고 상급지 구축을 매수하거나, 자금이 넉넉하다면 상급지 신축을 매수하는 것이 가장 좋은 방법입니다.
서울에서 선호하는 '아파트 갈아타기' 목적지는 단연 강남 3구(강남·서초·송파구)입니다. 그중에서도 송파구에서 강남구나 서초구로 갈아타려는 수요가 많습니다.
강북권에서는 마포·용산·성동구가 선호 지역인데, 이 지역에서도 아파트값이 올랐을 때 오른 가격에 팔고 강남 3구로 갈아타기를 노리는 수요가 많습니다.
◆ 처음 집을 살 때부터 '갈아타기'를 염두해 두세요.
이처럼 상급지 갈아타기가 트렌드가 된 요즘, 집을 살 때부터 갈아타기를 염두에 둔 선택이 필요합니다. 상급지로 갈아탈 때 가장 어려운 부분이 기존 집을 파는 것과 부족한 자금을 마련하는 것입니다.
사고 싶은 좋은 집이 있어도, 기존 주택이 팔리지 않으면 무척 곤란해집니다. 첫 집을 장만할 때부터 원하는 시기에 갈아탈 수 있도록 매도 계획까지 잘 세워놓는 것이 좋습니다.
애초에 집을 살 때부터 되팔기 좋은 환금성이 높은 아파트를 중심으로 매입하는 것이 좋습니다. 수도권에서는 일자리가 많고, 교통이 편리한 곳이나 향후 교통이 개선되거나 개발 호재가 있는 지역을 먼저 살펴보길 추천합니다.
주거 여건이 양호한 역세권이나 대단지 아파트 위주로 시세보다 싸게 나온 급매물을 산다면 금상첨화겠죠?
환금성 높은 집을 샀다면 가용할 수 있는 자금을 늘려나가면서 상급지 매수 타이밍을 꾸준히 저울질해야 합니다. 이때 주택담보대출을 비롯해 신용대출 등 레버리지 효과를 활용하되 나가는 비용은 최소화하는 방법을 택하는 것이 좋습니다.
대출 시점과 대출한도, 적용 이율, 중도상환 수수료 등 대출 조건을 꼼꼼히 살펴보는 것은 필수입니다.
세금도 철저히 관리해야 합니다. 대출을 활용하고 세금을 아끼는 최적의 방법을 찾는 것이 성공적인 갈아타기의 핵심입니다. 집을 매수하기 전이나 매수한 집을 팔거나 양도하기 전에 내가 받을 수 있는 세금 혜택과 절세 조건까지 알아보고 진행한다면 상당한 비용을 절감할 수 있습니다.
서울 강남·서초·송파·용산구 같은 토지거래허가구역의 집을 매입하고 대출을 받으면 기존 집을 6개월 이내에 팔고 새집에 전입하거나, 지난 4월 21일 발표한 토지거래허가구역 업무처리 기준에서 임대도 허용한다고 밝혔습니다.
그 규제 지역에서 일시적인 1 가구 2 주택자에게 주어지는 양도세 비과세는 1년입니다. 새 집을 산 뒤 기존 집을 1년 이내에 처분해야 양도세를 내지 않고 비과세 혜택을 받을 수 있어요. 비규제 지역에서는 3년의 시간 여유가 주어집니다.
갈아타기는 기존 집을 먼저 팔고 새집을 매수하는 '선매도 후매수' 순서로 진행하는 것이 원칙입니다. 갈아탈 집을 먼저 샀는데 기존 집이 팔리지 않으면 자칫 큰 낭패를 겪을 수 있습니다.
투자에는 늘 위험이 따릅니다. 위험을 감수하는 용기 있는 태도도 중요하지만, 내가 감당할 수 있는 수준이 어디까지인지 파악하는 게 먼저입니다. 과도한 대출은 피하고, 금리 변동과 정부 정책 등 다양한 변수까지 고려해 내 집 마련과 갈아타기에 나서야 한다는 것을 잊지 마셔야 합니다.
자료 제공 : 어피티