‘줍줍’ 아파트 무주택자만 신청 가능
부동산 '줍줍' 더 이상 로또가 아닙니다.
'줍줍'은 부동산 시장에서 무순위 청약을 의미하는 속어입니다. 일반 청약에서 당첨된 사람이 계약을 포기하거나 미달된 물량이 발생하면, 이를 다시 공급하는 방식입니다.
과거에는 청약통장이 없어도 누구나 신청할 수 있었지만, 최근 정부가 무주택자만 신청 가능하도록 규정을 변경했습니다.
이러한 변화는 투기 수요를 억제하고 실수요자에게 기회를 제공하기 위한 조치로 보입니다. 특히 서울 강동구 올림픽파크포레온이 첫 적용 대상이 될 가능성이 높다고 합니다.
해당 단지는 분양가 대비 시세 차익이 10억 원 이상 발생할 것으로 예상되어 많은 관심을 받고 있습니다.
◆ 무순위 청약, 이제 무주택자만 가능
지난 6월 10일부터, '줍줍'이라고 불리던 무순위 청약 제도가 바뀌었습니다. 무순위 청약은 아파트 청약 1, 2차에서 미달이 나오거나, 당첨자가 계약을 포기하는 등으로 생긴 잔여 물량을 추첨 방식으로 분양하는 제도입니다.
마치 게임 아이템을 줍듯이 알짜 매물을 쉽고 저렴하게 얻을 수 있다고 해서 '줍줍'이라고 불러왔습니다. 기존에는 청약통장 없이도, 또 집이 있는 사람(유주택자)도 무순위 청약에 참여할 수 있었지만, 앞으로는 무주택자에게만 청약 기회가 주어집니다.
◆ 집값 규제는 상황에 따라 변화를 반복
2021년 집값이 크게 오를 때 무순위 청약이 '로또 청약'이라 불리며 과열되자 정부는 청약 자격을 '해당 지역에 거주하는 무주택자'로 제한했었습니다.
2023년에는 부동산 미분양 우려가 커지며 '거주지나 주택 소유 여부에 상관없이 누구나' 청약할 수 있도록 규제를 완화했습니다.
이 시기에 로또 청약 광풍이 다시 불었었습니다. 지난해 7월, 경기도 화성시 '동탄역 롯데캐슬' 무순위 청약에 294만 명이 몰릴 수 있었던 배경이기도 합니다.
이렇게 정부는 시장 상황을 보며 무순위 청약 요건을 바꿔왔습니다. 최근 무순위 청약 물량에 투기 수요까지 유입됐던 점을 문제로 보고, 이번에는 다시 규제를 강화하기로 한 것입니다. 이번 제도 개편으로 무순위 청약 경쟁률은 다시 떨어질 것으로 보입니다.
집값 규제는 경제 상황, 시장 과열 여부, 정부 정책 기조 등에 따라 반복적으로 변화해 왔습니다. 주요 이유는 다음과 같습니다.
① 시장 안정화 필요: 집값이 급등하면 서민들의 주거 부담이 커지고, 반대로 급락하면 경제 위기가 심화될 수 있어 정부가 개입합니다.
② 경제 상황 변화: 금리 인상, 경기 침체, 인플레이션 등 경제적 요인에 따라 부동산 시장이 영향을 받으며, 이에 맞춰 규제가 조정됩니다.
③ 정권 교체 및 정책 변화: 정부마다 부동산 정책 방향이 다르기 때문에, 정권이 바뀔 때마다 규제 완화 또는 강화가 반복됩니다.
④ 공급과 수요의 불균형: 주택 공급이 부족하면 가격이 오르고, 과잉 공급되면 가격이 하락하므로 이에 맞춰 규제가 조정됩니다.
⑤ 투기 억제 및 실수요자 보호: 투기 수요가 증가하면 규제를 강화하고, 실수요자 중심으로 시장을 안정시키려는 정책이 시행됩니다.
최근 한국에서는 실수요자 중심의 정책 변화가 이루어지고 있으며, 청년·무주택자 지원이 강화되고 있습니다. 앞으로도 시장 상황에 따라 규제는 계속 변화할 가능성이 큽니다.
◆ 거주지 요건은 지자체 판단에 일임
무순위 청약을 신청하기 위해서는 무주택자 요건 외에도 거주지 요건이 필요할 수 있습니다. 해당 청약 물량이 나오는 지역에 거주하는 사람에게 청약 기회를 주는 것입니다.
단, 거주지 요건을 넣을지 말지에 대해서는 지자체의 판단에 맡기기로 했습니다. 예를 들어 수요가 몰리는 인기 지역에서는 해당 지역 거주자에게만 기회를 줄 수 있고, 미분양 위험이 큰 지역에서는 거주지 요건을 뺄 수 있습니다.
무순위 청약의 거주지 요건은 지자체장이 결정하도록 변경되었습니다. 즉, 시장·군수·구청장이 지역 상황에 따라 거주 요건을 탄력적으로 적용할 수 있습니다.
분양 경쟁이 치열한 지역에서는 거주 요건을 강화하고, 미분양 우려가 있는 지역에서는 외지인 청약을 허용하는 방식입니다. 이러한 변화가 청약 시장에 어떤 영향을 미칠지 궁금합니다.
◆ 오늘부터 '줍줍'은 무주택자만, 첫 타자는 둔촌주공 재건축
제도 개편 이후 첫 무순위 청약은 서울 강동구 둔촌동에 있는 '올림픽파크포레온'이 될 가능성이 높다고 합니다. 올림픽파크포레온은 재건축 최대어로 불릴 만큼 주목받았던 곳입니다.
전용 59㎡의 분양가가 10억 원 안팎이었는데 최근 실거래가는 22억 원 넘게 거래될 정도였습니다. 무순위 청약으로는 4 가구가 나올 것으로 예상되는데, 무주택자만 신청할 수 있게 한 이번 개편이 실제로 어떻게 작동하는지 보여주는 사례가 될 것입니다.
무순위 청약은 청약 당첨자가 개인 사정으로 계약을 포기하거나, 청약 미달로 생긴 잔여 물량을 다시 공급하는 제도입니다. 정부는 미분양 우려가 커지자 2023년 2월 무순위 청약의 거주지 요건을 없애고 유주택자 청약도 허용했습니다.
그러나 지난해 294만 명이 몰려 청약홈 홈페이지를 마비시킨 경기 동탄 '로또 청약' 광풍을 계기로 재차 요건을 강화했습니다.
무순위 청약은 무주택자만 청약할 수 있도록 개편됐지만, 거주지 요건은 입주자 모집공고 승인 권한을 가진 시장·군수·구청장 재량에 맡겨졌습니다.
미분양 우려가 있으면 거주지 요건을 없애 외지인 청약을 허용하고, 과열 우려가 있으면 외지인 청약을 제한하는 식입니다.
과열 우려가 있으면 외지인 청약을 제한하지만, 그렇더라도 시세차익이 큰 단지의 '줍줍' 열기는 상당할 것으로 보입니다. 특히나 올해 서울 강남권을 중심으로 집값 상승세가 거센 탓에 시세 차익이 예상되는 단지가 늘어가고 있습니다.
제도 개편 후 첫 무순위 청약지로는 서울 강동구 둔촌동 '올림픽파크포레온(둔촌주공 재건축)'이 꼽힙니다. 이번에 무순위 청약으로 전용면적 39·49·59·84㎡ 4 가구가 나올 것으로 예상됩니다.
현재는 지자체와 사업 주체가 무순위 청약 일정을 협의하는 과정에 있습니다. 2023년 유주택자 '줍줍'을 허용할 당시만 하더라도 '둔촌주공 살리기'라는 해석이 나왔지만, 2년여 만에 상황이 반대로 뒤집혔습니다.
